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马特:“租购同权”亟待厘清哪些问题

2018-03-19 15:09:15 中国社会科学网 马特

核心提示:“租购同权”是国家保障公民居住权的体现,包含租户与业主在社会公共服务方面的同权,以及在共享小区资源方面的同权。前者蕴含着教育公平的议题,不但需要在需求侧简政放权,更需要教育资源的供给侧改革;后者则需要厘清公权与私权的关系,保障公租户的同权,政府更多地是要发挥公租房产权人的功能,审慎行使公权力,政策制定应当遵循合法性、合理性、可行性的基本原则。

2016年6月,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,旨在规范住房租赁市场发展,促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。2017年7月,广州破题,推出“租购同权”,引发市场热议。与此同时,以住建部为首的九大部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,中央提出的房地产调控长效机制逐渐浮出水面。

必须把教育、医疗等社会公共资源与租赁挂钩,赋予租户与业主同等的待遇

既然要鼓励租房、保障长租,那么必须把教育、医疗等社会公共资源与租赁挂钩,赋予租户与业主同等的待遇。说起来简单,但牵一发而动全身,这涉及到了社会公共资源的分配。医疗等其他资源与住所相对关系不大,与住房挂钩的最主要的公共服务就是子女教育,这也是几乎所有居民最焦虑的心结。因为牵扯到教育公平的问题,公众关切度极高,制定政策稍有不慎就可能引发群体性事件,因为在任何城市,优质的名校资源都是稀缺的,而市民的教育需求几乎是无穷大,每个父母在没有成本制约的条件下都会希望自己子女上名校,“租购同权”涉及到如何“分蛋糕”的问题。

广州新政中的“租购同权”并不是无条件的绝对平等,而是有条件有步骤地满足人民群众的教育需求。为“租购同权”设置必要的制度门槛是实事求是的,否则在僧多粥少的条件下,不但解决不了入学读名校问题,反而将引发学区房租金炒作和一线城市人口过度膨胀。可以设想,假设门槛为零,名校周边的学区房无论业主还是租户都能保证入学,人们必将涌入一线城市的名校周边租房,学区房的“天价”不但得不到平抑,租金水平也很有可能失控,这与“租购同权”政策的初衷无疑是相背离的,也会损害政府的公信力。

其实“租购同权”政策北京早就有之,条件比广州还宽松。北京拥有全国最多的外来人口,外地人为北京的建设和发展贡献良多。非京籍“幼升小”政策一直是租房可就近入学,有五证即可:父母或其他法定监护人本人在京务工就业证明、在京实际住所居住证明、全家户口簿、北京市居住证(或有效期内居住登记卡或暂住证)、户籍所在地街道办事处或乡镇人民政府出具的在当地没有监护条件的证明。在学区入学名额有余量的条件下,符合条件的租户子女就近入学没有问题;但名校资源供不应求,竞争激烈,入学依然有优先顺位,业主子女都不一定能排上,租户子女大多也只能望“名校”兴叹。

“租购同权”“教育公平”需要授权各城市因地制宜制定政策

归根结底,“租购同权”问题的本质是稀缺资源供不应求,如何分配才能体现教育公平?笔者认为,各城市的具体情况不同,教育资源有多寡差异,人口分布也不均衡,一线城市亟需遏制“大城市病”,而二三线城市则可能更需要的是吸引人口流入,“租购同权”“教育公平”需要授权各城市因地制宜制定政策,不但需要在需求侧简政放权,更需要教育资源的供给侧改革。

第一,法律授权各地政府制定行政法规,设置“租购同权”的条件,但除了京沪等一线城市,原则上其他城市应当逐步淡化乃至取消户口等限制,积分落户规则应当公平、透明、开放。第二,住房租赁法规应当明确租户享有子女就近入学享受公立教育的权利,但不意味着就读名校;在名校额度有限的条件下,应当明确租户与业主的排序顺位,公开、公正、公平分派学位。第三,租户申请就近入学,应当在程序上简化手续。例如广州市要求租赁合同必须登记备案,而现实中绝大多数民事租赁合同是不愿登记的,因为涉及到税费等成本,这种条件在某种程度上增加了租户的负担。我国最高法院关于租赁合同的司法解释明确规定了登记备案不是租赁合同的生效条件,不影响租赁合同的成立,行政法规不妨参照此项规定。第四,法律应当明确业主对租户申请入学负有协助义务,不得额外收费,租户有权请求业主出具相应的证明。现实中由于租户申请入学需要业主出具租赁证明,业主往往据此刁难租户,不予协助,或者临时加价收费,对此住房租赁法规应当予以规制。第五,立法促进教育公平,教育资源实施供给侧改革。“租购同权”是需求侧的调整,而教育公平更重要的是供给侧的公共资源均等化。很多国家的公立学校,校长和师资法定轮换,定期流动,以使所有的教育资源均等分布,坚决防止“名校”化。

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