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新类型一房二卖纠纷的审判思路探析

2017-08-28 17:10:45 中国社会科学网 张 微

近年来,因一房二卖而导致的纠纷与日俱增。与传统的房屋买卖合同纠纷不同,一房二卖而引发的诉讼中,因涉及到两个买卖合同的双方,有时还包括抵押借款合同的主体等,涉及的法律关系就更为复杂,最终对不同买卖合同的效力或房屋的物权归属作出司法判断,如何对不同情形下的一房二卖涉及的法律行为进行审查和认定,从而确认房屋归属、解决一房二卖引发的纠纷,通过何种途径对纠纷涉及到其他权利人进行保护,成为审判实践中的新问题。本文将对此进行初步探讨,以期对此类案件的审理提供思路,也对此类纠纷做到案结事了提供途径。

一、一房二卖纠纷的类型及特点

审判实践中,根据不同的引发原因,典型的一房二卖纠纷主要有三种类型:一是单纯就一套房屋分别与两个真实买受人签订买卖合同而引发的一房二卖纠纷。二是商品房开发建设中的以房顶账行为引发的一房二卖纠纷;三是开发商为套取银行贷款而签订虚假买卖合同而引发的一房二卖纠纷;其中第一种是比较传统的一房二卖纠纷,而第二、三种是近期审判实践中新出现的纠纷类型。我们在此对这三类纠纷的不同表现和特点分别探讨。

(一)传统的一房二卖纠纷及特点

在销售商品房时,开发商就同一套待售房屋分别与两个买受人签订商品房买卖合同,但仅能向一个购房人交付房屋并办理过户而引发纠纷。在此,两个买受人的意图都是真实的,签订的也多为正式的商品房买卖合同,预售手续基本齐备。这一类别出现的时间最早,在此称其为传统的一房二卖纠纷,近年来在一房二卖纠纷中的比例在下降。

(二)商品房开发建设中的以房顶账行为引发的一房二卖纠纷及特点

这类纠纷在近期的审判实践中处于上升趋势。在开发建设中,开发商将建设工程发包,因资金周转等问题不以现金方式结算给付,而与承包方协商用开发建设中的房屋抵顶工程款,此情况有时也发生在开发商与建设材料的供应商之间。一般以债务人(即开发商)作为出卖人、将债权人(即承包方或材料供应商)作为房屋买受人、选定一套双方认为价格合适的房屋并将欠付的工程款数额约定为购房款,抵顶时视为以债权支付了购房款来购买房屋。而在商品房销售中,又将房屋通过正常的销售方式卖与其他买受人。其中一个买受人发现自己所购房屋被另一买受人占有使用或已过户至另一买受人名下,要求出卖人(即开发商)向己方履行义务从而产生纠纷。此即以开发建设过程中的以房顶账行为引发的一房二卖纠纷。

根据审判实践,此种纠纷的特殊性主要有两点:第一、签订合同形式的特殊性。抵顶发生时,建设工程多刚完工甚至尚未完工,尚无法签订正式的商品房买卖合同,出卖人与买受人(即工程承包方或材料供应商)签订认购书以房屋抵顶工程款并确认双方权利。诉诸法院时,也只能提交认购书作为其主张权利的依据。第二、房款支付方式的特殊性。在房屋交易过程中,买受人是以事先存在的债权抵顶房款,因此并不存在房款的实际支付流转,一般也无法提供正规的支付凭据以确定支付时间。这些特殊性都会增加审理工作的复杂性和难度,我们将在后文中探讨其审查方式。

(三)开发商为套取贷款签订虚假买卖合同引发的一房二卖纠纷

开发商以房屋买卖之名行套取银行贷款之实。主要方式是开发商以他人名义与自己签订房屋买卖合同,并以此买受人名义向银行申请贷款用以支付部分房款,开放商将房屋所有权转移至此买受人名下,银行发放贷款后,开发商并不将此房屋实际交付。在商品房销售过程中,开发商又就此房屋与另一真实买受人签订房屋买卖合同并交付占有使用,后买受人发现房屋所有权已登记在他人名下,故诉至法院,要求开发商办理过户登记而产生纠纷。此类纠纷即为开发商为套取贷款签订虚假买卖合同而引发的一房二卖纠纷。

此类一房二卖纠纷的主要特点是法律关系复杂。除出卖人与两位买受人的房屋买卖合同关系外,还涉及到买受人与银行的借贷合同关系,买受人与银行的抵押合同关系,以及银行对于房屋的抵押权关系,所以在审判实践中,即使对买卖合同纠纷解决完毕后,实际还存在许多待解决的法律问题。

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