首页 > 分科学习 > 法学 > 典型案例解析 > 

评论:不要被炒房合同无效而误导

2017-08-29 08:44:54 新浪 王玉臣

自从天津市滨海新区人民法院塘沽审判区判决了17件房屋买卖合同纠纷案件,认定中介参与的某些购房行为“名为买房,实为炒房,房屋买卖合同不成立”以后,关于“炒房合同无效”的报道铺天盖地袭来。一时间,叫好声音一片,直呼:“黑中介终于恶有恶报。”由此可见,在咱们国家,房产黑中介们是何等不得人心。但是,炒房合同真的无效吗?

误区一:

塘沽法院认为炒房合同无效

抛开大家对黑中介们在感情上的无比痛恨,纯粹从法律视角来看报道中的所谓“炒房合同无效”,笔者认定,这种认定对老百姓们其实是一种误导。塘沽法院真正认定的是炒房合同不成立,而不是炒房合同无效,合同不成立和合同无效是两个不同的法律概念。简单来说,法院的观点是双方实际上连购房合同都没有成立,何谈履行合同?至于合同无效是指合同成立以后,因为违法而确认自始无效。两者的法律后果是不一样的。在很多报道中,在客观描述法院观点的时候,用的是合同不成立。但是在评论,甚至在大标题中,却用合同无效进行了替代,看起来令人误以为法院的观点就是炒房合同无效,实际则不然。法律是严谨的,在司法实践中,如果定性错误,后果会很严重,甚至可能会直接导致败诉,所以不能轻易照搬。

误区二:

用炒房合同无效来解除合同

塘沽法院的这17份判决大快人心。于是乎,一些看似正确的观点出现了,“既然炒房合同无效,作为卖家,只要证明买家是炒房的,就可以解除合同。”诸如此类的观点开始出现在大家的视野里。

在这里先不说炒房合同是否真的无效。实际上,在我国的法律体系中,如果一份合同真的是无效的,从合同签订之初就是无效,是不能被解除的。而但凡可以解除的合同必定是有效的合同。所以,如果真的是无效,不如直接诉确认合同无效。

反思一:

中介的违规行为谁来管?

抛开法律和法理支撑,抛开承办法官的智慧和扎实的法律功底,这么多年来,中介违背诚实信用原则,违背职业道德,违背职业规范,以买家名义购房实际上是炒房转卖的事情早已屡见不鲜。

2017年3月以来,号称“史上最严房产新政”终于出台了,国家从各个方面入手对房地产市场进行调控。

而塘沽法院作出这样的首判,对遏制炒房无疑是好的,但是光靠地方法院去判,恐怕还远远不够。法院的民事判决是直接的,也是一击致命的,但是毕竟是少数。现实中大部分此类纠纷是走不到法院审判的,甚至走到法院层次的也几乎没有出现过类似判决。

对于黑中介的这些违法行为其实还需要相关主管部门更多地去主动履行法定职责,去依法处理。上述中介的违法行为其实也都有相关规定明令禁止,如《房地产经纪管理办法》第二十五条明确规定:“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为:(一)捏造散布涨价信息,或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号,操纵市场价格;(二)对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价……(八)承购、承租自己提供经纪服务的房屋……”相关规定亦赋予了相关行政部门具有相应的管理的职责。

反思二:

作为卖房人,该如何去分辨?

作为卖房人,辨别买方是不是炒房的中介人员,有两个实用的小方法。一是看合同,看合同中是否约定了买方有权将房屋过户到第三方名下、约定了支付很少额的定金或首付款就要腾空房屋。二是查身份关系,现在网络很发达,输入购房人的全名和中介公司的名称,上网一搜很容易查出两者之间是否有关系。

期待越来越多的类似判决作出,期待越来越多的相关部门履行监管职责,期待最高院早日出台相关指导意见。

(作者系中唐律师事务所房地产法律师)


(责任编辑:孙建)

分享到:
  • 欢迎,   已有0条评论
最新评论

学习网首页
思想理论
资    政
学习中国
党史党建
企业天地
科学技术
海外风采
综合专题
理论百科
干部论坛